Feuchtigkeit und Schimmel am Gebäude untersuchen lassen

Feuchte Wände, dunkle Flecken hinter einem Schrank, muffiger Geruch im Keller: Feuchtigkeit und Schimmel verunsichern Eigentümer und Kaufinteressenten mehr als fast jeder andere Befund – weil man sieht, dass etwas nicht stimmt, aber nicht weiß, wie ernst es ist. Ich untersuche den betroffenen Bereich, dokumentiere den Zustand und ordne ein, was dahinterstecken kann und welcher Schritt als Nächstes sinnvoll ist.

Wann eine Untersuchung sinnvoll ist

• Die Feuchtigkeit kehrt wieder, ohne dass die Ursache bekannt ist.
• Nach einer Renovierung treten dieselben Erscheinungen erneut auf.
• Verkäufer oder Vermieter nennen eine Ursache, und Sie möchten das unabhängig einordnen lassen.
• Ein Betrieb hat eine umfangreiche Maßnahme vorgeschlagen, und Sie wollen eine zweite, von der Ausführung unabhängige Einschätzung.
• Vor einem Kauf soll geklärt werden, ob hinter einem Befund größerer Instandsetzungsbedarf steht.

Woher die Feuchtigkeit kommen kann

Für die Kosten macht es einen großen Unterschied, welcher der drei Wege vorliegt – und genau diese Unterscheidung steht am Anfang jeder Untersuchung:

• Von außen eindringend – über eine fehlende oder geschädigte Abdichtung, ein zu hoch angefülltes Gelände oder undichte Anschlüsse.
• Im Mauerwerk aufsteigend – wenn eine wirksame Horizontalsperre fehlt; typisch für ältere Gebäude.
• Als Kondensat – wenn warme Raumluft auf kühle Oberflächen trifft. Hier spielen Wärmebrücken, Lüftung und Nutzung zusammen.

Schimmel entsteht dort, wo über längere Zeit genug Feuchtigkeit an einer Oberfläche verfügbar ist. Deshalb führt die Frage nach der Feuchtequelle weiter als der Blick auf den Fleck selbst. Hintergründe speziell zum Keller habe ich im Ratgeber Feuchtigkeit im Keller zusammengestellt.

Welche Bauteile betrachtet werden

• Keller und Sockel: Salzausblühungen, mürber Putz, Stockflecken, Geruch, Zustand sichtbarer Abdichtungen.
• Außenwand und Fassade: Risse, Putzschäden, Fensterbänke, Balkon- und Vordachanschlüsse, Geländehöhe und Ableitung des Oberflächenwassers.
• Dach und Anschlüsse: Verfärbungen an Sparren und Schalung, feuchte Dämmung, Kehlen, Kamin- und Fensteranschlüsse.
• Innenräume: Raumecken, Fensterlaibungen, Bereiche hinter Möbeln, auffällig kühle Wandflächen, Kondensat an Scheiben.

Wie die Untersuchung abläuft

1. 1. Vorgespräch. Was ist aufgefallen, seit wann, in welcher Jahreszeit, was wurde bereits unternommen? Diese Vorgeschichte ist oft aussagekräftiger als der erste Blick auf die Wand.
2. 2. Ortstermin. Besichtigung der betroffenen und der zusammenhängenden Bereiche, innen und außen – denn die Ursache liegt häufig nicht dort, wo der Schaden sichtbar wird. Vorhandene Unterlagen zu früheren Maßnahmen sehe ich dabei durch.
3. 3. Dokumentation. Lichtbilder mit klarer örtlicher Zuordnung und eine Beschreibung des tatsächlich festgestellten Zustands.
4. 4. Einordnung und Empfehlung. Welche Ursachen fachlich in Betracht kommen, was eher unwahrscheinlich ist – und welcher Schritt als Nächstes sinnvoll ist.

Was Sie am Ende in der Hand haben

• eine verständliche Beschreibung dessen, was tatsächlich festgestellt wurde
• die fachliche Einordnung, welche Ursachen dafür in Betracht kommen
• eine klare Empfehlung für den nächsten Schritt – und, falls nötig, wer dafür zuständig ist
• bei Kaufinteresse: eine Einschätzung, welche Größenordnung an Folgeaufwand im Raum steht

Häufige Fragen

Können Sie sagen, ob der Schimmel gesundheitsschädlich ist?

Die gesundheitliche Bewertung gehört in die Medizin, die Artbestimmung ins Labor. Meine Aufgabe ist die bautechnische Seite: Ausmaß, Zusammenhänge, mögliche Ursachen und der weitere Untersuchungsbedarf – also die Grundlage dafür, dass die richtigen Schritte eingeleitet werden.

Ist das ein Gutachten?

Das hängt vom Auftrag ab. Eine orientierende Untersuchung mit schriftlicher Einordnung reicht in den meisten Fällen aus. Wenn Sie eine Darstellung für ein Verfahren oder für die Auseinandersetzung mit einer Gegenseite benötigen, sagen Sie das bitte vorher – der Umfang ist dann ein anderer.

Führen Sie die Sanierung auch aus?

Nein. Ich führe keine Instandsetzungen aus und vermittle keine Aufträge an ausführende Betriebe. Genau das hält die Einordnung unabhängig von der späteren Ausführung.

Was sollte ich zum Ortstermin bereitlegen?

Baujahr und bekannte Umbauten, Unterlagen zu früheren Maßnahmen im betroffenen Bereich, Angaben zum Heiz- und Lüftungsverhalten sowie – falls vorhanden – eigene Fotos aus einer anderen Jahreszeit. Wichtig ist, dass Räume, Keller und Dachraum begehbar und die betroffenen Wandbereiche einsehbar sind.

Einsatzgebiet

Tätig bin ich von Mainz aus im Rhein-Main-Gebiet, in Rheinhessen und im Rheingau. Zu diesen Orten gibt es jeweils eine eigene Seite zur Hauskaufberatung mit dem örtlichen Bezug:

Auch Orte, die hier nicht aufgeführt sind, liegen häufig im erreichbaren Umfeld – fragen Sie das bitte einfach an.